3e pilier comme fonds propres : retrait anticipé ou nantissement pour acheter

Cet article fait partie du dossier 3e pilier : le guide pose le cadre d'ensemble, chaque article en détaille un volet.

Deux façons de transformer votre 3a en apport

Le pilier 3a peut servir de fonds propres pour l’achat de votre résidence principale de deux manières : le retrait anticipé, qui sort le capital du cadre de prévoyance pour l’apporter à l’achat, et le nantissement, qui laisse l’avoir en place mais le donne en garantie à la banque.

Les deux voies reposent sur le même fondement légal : l’encouragement à la propriété du logement, transposé à la prévoyance liée. L’ordonnance sur la prévoyance individuelle liée autorise le versement anticipé pour acquérir ou construire un logement en propriété pour ses propres besoins, ou pour rembourser un prêt hypothécaire, et elle prévoit expressément la mise en gage du capital pour le même objet. L’achat du logement figure parmi les portes de sortie que le guide complet de la prévoyance privée recense ; ce qui se joue ici, c’est le choix entre sortir les fonds et les engager sans les sortir.

Ce choix pèse sur trois plans à la fois : le montant du prêt, l’impôt et l’état de votre prévoyance le jour de la retraite.

Le retrait anticipé : sortir le capital pour l’apporter

Le retrait ne vaut que pour vos propres besoins : la résidence principale que vous occupez. Une résidence secondaire ou un bien mis en location n’ouvre aucun droit. C’est aussi le seul motif pour lequel un retrait partiel est admis, un compte 3a se soldant en une fois dans tous les autres cas. La demande ne peut être déposée que tous les cinq ans, et le consentement écrit du conjoint ou du partenaire enregistré est exigé.

Fiscalement, le capital retiré n’est pas ajouté à vos autres revenus : il est imposé séparément, l’année du versement, à un taux réduit qui varie selon le canton. Les retraits d’une même année se cumulent pour le calcul, ce qui peut faire grimper la facture si l’apport vide plusieurs comptes d’un coup ; l’imposition du capital au retrait détaille ce mécanisme et ses parades.

Un point distingue nettement le 3a du 2e pilier : en règle générale, rien n’oblige à rembourser un retrait 3a utilisé pour le logement, alors qu’un versement anticipé de la caisse de pension doit l’être dans plusieurs situations, notamment en cas de revente. La contrepartie est ailleurs : le capital sorti ne travaille plus pour votre retraite, et la lacune creusée ne se comble qu’en reprenant l’épargne ensuite.

Le nantissement : l’avoir reste investi, la banque tient la garantie

Nantir son 3a, c’est le mettre en gage auprès du prêteur sans le toucher. L’avoir reste investi et continue de produire dans son cadre fiscal ; vous continuez de verser, et chaque versement reste déductible de votre revenu imposable. La banque, elle, obtient une sûreté supplémentaire qui lui permet de prêter davantage qu’avec le seul gage immobilier.

Le revers est mécanique : un prêt plus élevé, ce sont des intérêts plus élevés, et la banque vérifie que vos revenus tiennent ces charges dans la durée. Le nantissement ne crée pas de capacité financière, il déplace la limite du prêt pour qui a les revenus de le porter. Et si les engagements ne sont plus honorés, le prêteur peut réaliser le gage : le retrait a alors lieu malgré tout, avec son imposition.

Tant que le gage dort, l’avantage fiscal du 3a, lui, continue de courir chaque année. Pour mesurer ce que cela représente dans votre situation, vous pouvez chiffrer ce que vos versements 3a vous font économiser d’impôt.

Retrait ou nantissement : le face-à-face

Le 3a dans le calcul des fonds propres

Les banques suisses appliquent une règle constante : environ 20 % de fonds propres à l’achat, dont la moitié au moins doit provenir d’une source autre que le 2e pilier. Ces 10 % dits durs se composent d’épargne, de titres, de donations ou d’avances d’hoirie.

L’avoir du pilier 3a appartient à cette catégorie : contrairement à l’avoir de la caisse de pension, il compte comme fonds propres durs, qu’il soit retiré ou nanti. Pour un ménage dont l’épargne libre ne suffit pas, le 3a est donc souvent la pièce qui complète les 10 % que le 2e pilier ne peut pas fournir, avant même de discuter du reste du montage.

Compte 3a ou police 3a : pas le même geste

Sur un compte 3a bancaire, retirer ou nantir sont deux options ouvertes, et le choix se fait surtout sur les critères du tableau ci-dessus. Dans une police 3a, la donne change : retirer avant le terme revient à résilier le contrat, avec une valeur de rachat souvent inférieure aux primes payées pendant les premières années, et la perte des couvertures de décès et d’incapacité de gain.

Nantir la police évite cette casse : c’est la valeur de rachat qui sert de garantie, le contrat continue de courir et les couvertures restent en place. Pour un détenteur de police, le nantissement est ainsi fréquemment la voie la plus cohérente ; le fonctionnement de la police 3a explique ce que ce contrat engage et pourquoi sa sortie anticipée coûte cher.

Trancher selon votre situation

Le retrait convient quand la priorité est de réduire la dette et les intérêts, et que la lacune de prévoyance pourra se reconstituer. Le nantissement se défend quand les revenus sont solides, que l’avantage fiscal des versements compte dans le budget, ou qu’une police est en jeu. Entre les deux, la réponse dépend de vos revenus, de votre taux d’endettement et de votre horizon de retraite : un arbitrage qui se pose concrètement, chiffres en main, avec un conseiller.